Kayabaşı，地块 1013，宗地 4

İstanbul / Başakşehir

物业类型

报告将包含适合所选类型的章节（例如住宅不含土方工程）。

报告范围：Ulaşım ve çevre · İmar durumu · Sanayi ve lojistik · Altyapı, enerji ve çevresel kısıtlar · Değer görüşü (min / piyasa / max) · Emsaller ve sıralama · Fiyat trendi · Resmî piyasa göstergeleri · Bölge piyasası · Kira getirisi ve yatırım · Deprem ve fay · Risk özeti (fay, deprem, eğim, sanayi, enerji, ağaçlık; sel ve heyelan verisi yoksa belirtilir) · Bölgedeki satış ilanları

宗地报告（PDF）

本页信息的可打印 PDF，含宗地图、数据来源和日期。

TRY 250含增值税

登录后订购报告

价值意见

根据周边挂牌信息统计得出的价值区间；并非评估报告或持牌估价报告。

价值下限

TRY 436,437,654

47,220 ₺/m²

快速成交 · 约 1 个月

估计市场价值

TRY 569,968,997

61,667 ₺/m²

市场价 · 约 1 个月

价值上限

TRY 762,260,414

82,471 ₺/m²

高价 · 约 1 个月

价值区间与可比价格分布（里拉/㎡）

条形为可比案例每平方米最低至最高价格；深色段为价值下限至上限，橙色标记为市场价值。

依据同一区域 8 条已结束挂牌的在售时长分布。

计价面积：9,243 ㎡（权证面积）

可信度: 中
依据: 50 个可比案例 · 半径 15 公里 · 剔除异常值：5

得分 58/100 · 50 个案例 · 中位距离 13.8 公里 · 离散度 57% · 近 90 天占比 100%

已应用面积区间修正：可比每平方米价格已换算至本地块面积（弹性 0.00，50个可比）。

拍卖起拍价（仅作下限参考，不计入价值）：8 条，中位 19,010 里拉/㎡。

方法：从最小半径起逐步扩大直至找到足够可比案例；剔除异常值，距离更近、更新的案例权重更大。数值为挂牌与出售价格，并非实际成交。来源：银行出售信息 · 门户网站信息

可比案例与排名

第 27 位（共 51 个，1 = 最低价）

可比价格与距离

采用的可比案例（最近 5 个）

价格趋势

İstanbul · İstanbul Dükkan Birim Fiyatları · TCMB EVDS

1 年: +24.4%
2 年: +80.3%
4 年: +714.9%
最新值: 67,603 · 2025-01

趋势指示（未来一年）: 年度趋势：+69.5%. 依据最近 5 个周期的对数线性趋势得出的统计指示；不是预测或承诺。区间为 ±1 个标准差。

变化为名义里拉，含通胀。

价值意见

计算中…

交通与周边

宗地边界 15 米内有已登记道路（可能临路）。

宗地
主干道
次干道
铁路
工业区 / 组织工业区
学校
医疗
生活
变电站
出入口

地图：OpenStreetMap 贡献者（ODbL）；断层：GEM；地震：USGS。依据报告日期的记录绘制。

乡村道路、街道、土路: 0 米
区域道路: 5 米 · Bozcaada Caddesi
主干道（高速、国道）: 436 米 · İstiklal Caddesi
最近居民点: 3.2 公里 · Şamlar
变电站: 878 米
铁路: 8.7 公里 · İstanbul – Pythion demiryolu

附近设施

学校: 307 米 · 5 公里范围内 53 处
医院: 3.3 公里 · 5 公里范围内 3 处
药店: 538 米 · 5 公里范围内 54 处
宗教场所: 269 米 · 5 公里范围内 59 处
加油站: 448 米 · 5 公里范围内 16 处
超市: 210 米 · 5 公里范围内 35 处

OpenStreetMap 由志愿者绘制，部分乡村道路可能缺失。

来源：OpenStreetMap (Geofabrik kopyası, 2026-10-23) · 2026年11月1日

交通与周边

计算中…

规划与可建性

暂无该宗地的规划信息。正式信息请查询市政电子规划系统或规划条件书。

规划与可建性

计算中…

工业与物流

有组织工业区（OSB）: 35.8 公里 · Dudullu OSB
其他工业用地: 1.5 公里 · Dampmaster Karoser
高速公路互通: 2.2 公里 · Fenertepe
港口: 20.3 公里 · Marport Ana
商业机场: 12.7 公里 · İstanbul Havalimanı (IST)
物流用地: 144.7 公里
铁路: 8.7 公里 · İstanbul – Pythion demiryolu
变电站: 878 米

货车通行（初步）

货车通行看起来合适。

最窄宽度 / 长度: 66.1 米 / 196 米
临街道路: 区域道路

投资激励地区

投资激励地区: 第 1 区

距离为自地块边界起的直线距离，基于 OpenStreetMap，可能有缺失或过时。货车通行仅依据几何形状和道路等级作初步判断；转弯半径、坡度和出入口宽度须现场核查。激励地区请以现行总统令为准。 OpenStreetMap 由志愿者绘制，部分乡村道路可能缺失。

工业与物流

计算中…

基础设施、能源与环境限制

河流/运河: 24 米
保护区/国家公园: 474 米 · Şamlar Tabiat Parkı
购物中心: 10 处（5 公里内） · 最近 2.4 公里

距离为地块边界的直线距离，基于 OpenStreetMap 数据（© OpenStreetMap 贡献者，ODbL）；本地副本日期为 2026-10-23。对象可能缺失或过时；本节不能替代官方登记，保护区、输电线路等限制须向主管部门核实。

基础设施、能源与环境限制

计算中…

风险摘要

依据现有数据得出的初步指标；如需确切评估，请查阅官方记录。

活动断层
最近断层：10.6 公里
低
地震活动
50 公里内 M4+ 3 次，M5+ 1 次（目录期间）
中
附近工业区 / 组织工业区
距离 1.5 公里
低
变电站 / 能源设施
距离 878 米
低
洪水与滑坡
本报告不含洪水和滑坡数据；请另向 AFAD、MTA 和 DSİ 查询。
无数据

等级：低 / 中 / 高。并非投资建议或官方风险文件。

风险摘要

计算中…

官方市场指标

住宅

住房单价

TRY 90,844 /㎡

省：İstanbul · 截至 2026 年第 3 季度 · 同比 +32.2%

实际年度变化

+0.3%

单价，按 CPI 平减 · 截至 2026 年第 3 季度

美元计单价

$1,903/㎡

截至 2026 年第 3 季度 · 同比 +12.7%

住房单位租金

TRY 475 /㎡

省：İstanbul · 截至 2026 年第 3 季度 · 同比 +42%

毛租金收益率

%6.3

截至 2026 年第 3 季度

房价指数

+26.8%

区域（TR10）：İstanbul · 截至 2026年9月

新租户租金指数

+35.5%

区域（TR10）：İstanbul · 截至 2026年9月

住房销售（近 12 个月）

300,904

省：İstanbul · 截至 2026年9月 · 较前 12 个月 -0.5%

销售结构（近 12 个月）

一手 26.9%

二手 73.1% · 按揭 20.3%

商业

商铺单价

TRY 67,603 /㎡

省：İstanbul · 截至 2025 · 同比 +24.4%

办公单价

TRY 79,851 /㎡

省：İstanbul · 截至 2025 · 同比 +22.9%

商业地产价格指数

+27.8%

区域（TR10）：İstanbul · 截至 2026 年第 2 季度

商业物业销售（近 12 个月）

34,934

省：İstanbul · 截至 2026年9月 · 较前 12 个月 -4.5%

市场环境（土耳其）

房贷利率（年）

%41.68

截至 2026年10月

通胀（CPI，年）

+29.7%

截至 2026年9月

购房意愿（调查）

截至 2026年10月 · 同比 -1.1%

建筑许可（套，近 12 个月）

1,226,699

全国 · 截至 2026年6月 · 较前 12 个月 +26.2%

使用许可（套，近 12 个月）

721,704

全国 · 截至 2026年6月 · 较前 12 个月 +13.3%

单价与租金为基于银行评估报告的省级平均值（央行）；销售数据来自土耳其统计局。并非本宗地价值。变化为名义里拉，含通胀。许可代表未来供应，使用许可代表新入市住房。 · TCMB EVDS

官方市场指标

计算中…

区域市场

基于估值的住房价值估算

TRY 119,819 /㎡

TRY 98,587 – TRY 139,767/㎡

区：Başakşehir, İstanbul（街区内信息不足） · 基于 16 条信息，按来源校准至央行估值

银行出售信息：系数 1.12（本省 554 条，41 个区）
依据：央行省级单价 TRY 90,844（2026 年第 3 季度），按区域指数推至 2026年9月：TRY 92,573

此为估算：挂牌价按各来源与央行省级估值均值之比换算为估值等值。非持证评估报告。

区域内出售信息（近 24 个月）

街区内: 门户网站信息 · 出售: 3 条（3 条在售）; 银行出售信息 · 出售: 2 条（2 条在售）
区内: 门户网站信息 · 出售: 29 条（22 条在售）; 银行出售信息 · 拍卖（评估价）: 1 条（0 条在售）; 银行出售信息 · 出售: 16 条（12 条在售）; 机构拍卖与出售信息 · 拍卖（评估价）: 3 条（3 条在售）

包括来源已下架的信息（不代表已成交）。

区：Başakşehir, İstanbul（街区内信息不足）

类型	条数	中位价	中间区间	趋势
建设用地出售	24	TRY 38,211 /㎡	TRY 20,513 – TRY 50,090	数据积累中
农业用地出售	5	TRY 18,333 /㎡	TRY 13,393 – TRY 23,002	数据积累中
住宅出售 · 已排除 1 个异常值	15	TRY 103,704 /㎡	TRY 87,857 – TRY 120,972	数据积累中

区域市场

计算中…

租金收益与投资分析

面积（㎡）

价格（里拉/㎡）

基于估值的估算（区）

月租（里拉/㎡）

央行省级平均（İstanbul）

空置（月/年）

费用率（%）

期限（年）

实际租金增长（%/年）

实际价值增长（%/年）

实际折现率（%）

总价: TRY 11,981,900
月租: TRY 47,520
毛租金乘数: 22.9 年
毛收益率: 4.36%
NOI（净营业收入）: TRY 444,312
净收益率（资本化率）: 3.71%
总投资回报率（10年）: 37.08%
年化投资回报率: 3.2%
净现值: -TRY 1,195,193
内部收益率（实际）: 3.71%
租金回本期: 10 年内无法回本

实际（剔除通胀）计算；不含税费、融资及交易成本。数值为示例住房，可按您的情景调整。

租金收益与投资分析

计算中…

地震与断层

区域地图：活动断层与地震（60 公里）

宗地
活动断层
地震（M4+）

地震时间线（M4+，100 公里内）

50 公里内最近的地震

M4.3 · 2025年4月25日 · 42.7 公里 · 19 km SSW of Kumburgaz, Turkey
M5 · 2025年4月23日 · 36.8 公里 · 14 km S of Kumburgaz, Turkey
M4.5 · 2025年4月23日 · 40.1 公里 · 19 km SSW of Gürpınar, Turkey
M3.5 · 2021年6月19日 · 35 公里 · 2 km ENE of Ata?ehir, Turkey

地震目录涵盖 2016 至 2026-10-05 的 M4+ 事件；断层数据库包含 548 条断层线。官方地震危险值（PGA）与场地类别请查阅 AFAD 土耳其地震危险性地图。打开 AFAD 地图

数据来源: USGS deprem kataloğu (Türkiye ve çevresi, M3+) (USGS; kamu malı, kaynak gösterilerek kullanılır.) · GEM Küresel Diri Fay Veritabanı (Türkiye ve çevresi) (GEM Global Active Faults Database; CC BY-SA 4.0, kaynak gösterilir.)

地震与断层

计算中…

该宗地的出售信息

出售/拍卖信息
评估价: TRY 21,480,000

该宗地的出售信息

计算中…

本页根据公开数据自动生成，仅供参考，并非官方文件。买卖或投资前请核实地契、规划和市政记录。

距离	时长	面积	价格	里拉/㎡	类型
8.2 公里	17 天	63 m²	TRY 1,980,000	31,429	出售信息 · 商铺
8.6 公里	6 天	143 m²	TRY 19,000,000	132,867	出售信息 · 商铺
9.5 公里	17 天	82 m²	TRY 5,720,000	69,756	出售信息 · 商铺
9.7 公里	17 天	155 m²	TRY 16,500,000	106,452	出售信息 · 商铺
9.9 公里	17 天	54 m²	TRY 4,900,000	90,741	出售信息 · 商铺

距离	时长	面积	价格	里拉/㎡	类型
14.8 公里	0 天	240 m²	TRY 4,510,000	18,792	出售信息 · 商铺
14.7 公里	17 天	685 m²	TRY 16,775,000	24,489	出售信息 · 商铺
13.8 公里	17 天	400 m²	TRY 10,500,000	26,250	出售信息 · 商铺
8.2 公里	17 天	63 m²	TRY 1,980,000	31,429	出售信息 · 商铺
13.8 公里	12 天	61 m²	TRY 1,950,000	31,967	出售信息 · 商铺
11.5 公里	6 天	282 m²	TRY 10,000,000	35,461	出售信息 · 商铺
13.8 公里	17 天	266 m²	TRY 11,070,000	41,617	出售信息 · 商铺
13.8 公里	17 天	163 m²	TRY 6,850,000	42,025	出售信息 · 商铺
13.8 公里	17 天	153 m²	TRY 6,500,000	42,484	出售信息 · 商铺
13.9 公里	17 天	49 m²	TRY 2,100,000	42,857	出售信息 · 商铺
13.9 公里	17 天	51 m²	TRY 2,200,000	43,137	出售信息 · 商铺
14.4 公里	12 天	81 m²	TRY 3,600,000	44,444	出售信息 · 商铺
14.3 公里	17 天	205 m²	TRY 9,680,000	47,220	出售信息 · 商铺
14.4 公里	17 天	41 m²	TRY 2,000,000	48,780	出售信息 · 商铺
14.2 公里	0 天	97 m²	TRY 4,895,000	50,464	出售信息 · 商铺
11 公里	17 天	73 m²	TRY 3,750,000	51,370	出售信息 · 商铺
14.2 公里	0 天	187 m²	TRY 9,625,000	51,471	出售信息 · 商铺
14.2 公里	0 天	191 m²	TRY 9,845,000	51,545	出售信息 · 商铺
14.7 公里	0 天	58 m²	TRY 3,080,000	53,103	出售信息 · 商铺
14.8 公里	17 天	77 m²	TRY 4,115,000	53,442	出售信息 · 商铺
11 公里	17 天	118 m²	TRY 6,660,000	56,441	出售信息 · 商铺
13.3 公里	17 天	37 m²	TRY 2,145,000	57,973	出售信息 · 商铺
14.4 公里	12 天	62 m²	TRY 3,600,000	58,065	出售信息 · 商铺
14.7 公里	17 天	175 m²	TRY 10,175,000	58,143	出售信息 · 商铺
14.6 公里	17 天	63 m²	TRY 3,670,000	58,254	出售信息 · 商铺
13.8 公里	17 天	122 m²	TRY 7,175,000	58,811	出售信息 · 商铺
14.7 公里	12 天	45 m²	TRY 2,775,000	61,667	出售信息 · 商铺
本物业（估计）				61,667
14.7 公里	17 天	338 m²	TRY 20,900,000	61,834	出售信息 · 商铺
14.7 公里	17 天	96 m²	TRY 6,325,000	65,885	出售信息 · 商铺
14.1 公里	17 天	176 m²	TRY 11,650,000	66,193	出售信息 · 商铺

距离	时长	面积	价格	里拉/㎡	类型
13.3 公里	4 天	110 m²	TRY 17,545,000	159,500	出售信息 · 商铺
8.6 公里	6 天	143 m²	TRY 19,000,000	132,867	出售信息 · 商铺
11.5 公里	6 天	282 m²	TRY 10,000,000	35,461	出售信息 · 商铺
13.8 公里	12 天	61 m²	TRY 1,950,000	31,967	出售信息 · 商铺
14.2 公里	12 天	70 m²	TRY 8,400,000	120,000	出售信息 · 商铺
14.4 公里	12 天	62 m²	TRY 3,600,000	58,065	出售信息 · 商铺
14.4 公里	12 天	81 m²	TRY 3,600,000	44,444	出售信息 · 商铺
14.7 公里	12 天	45 m²	TRY 2,775,000	61,667	出售信息 · 商铺
8.2 公里	17 天	63 m²	TRY 1,980,000	31,429	出售信息 · 商铺
9.5 公里	17 天	82 m²	TRY 5,720,000	69,756	出售信息 · 商铺

Kayabaşı，地块 1013，宗地 4

物业类型

宗地报告（PDF）

价值意见

价值区间与可比价格分布（里拉/㎡）

可比案例与排名

可比价格与距离

采用的可比案例（最近 5 个）

价格趋势

价值意见

交通与周边

附近设施

交通与周边

规划与可建性

规划与可建性

工业与物流

货车通行（初步）

投资激励地区

工业与物流

基础设施、能源与环境限制

基础设施、能源与环境限制

风险摘要

风险摘要

官方市场指标

住宅

商业

市场环境（土耳其）

官方市场指标

区域市场

基于估值的住房价值估算

区域内出售信息（近 24 个月）

最新信息

区域市场

租金收益与投资分析

租金收益与投资分析

地震与断层

区域地图：活动断层与地震（60 公里）

地震时间线（M4+，100 公里内）

最近的活动断层

50 公里内最近的地震

地震与断层

该宗地的出售信息

该宗地的出售信息

该宗地的出售信息

官方市场指标

住宅

商业

市场环境（土耳其）

价值意见

价值区间与可比价格分布（里拉/㎡）

可比案例与排名

可比价格与距离

采用的可比案例（最近 5 个）

价格趋势

在可比案例中的位置

新近上市（近 3 个月）

交通与周边

附近设施

规划与可建性

地震与断层

区域地图：活动断层与地震（60 公里）

地震时间线（M4+，100 公里内）

最近的活动断层

50 公里内最近的地震

工业与物流

货车通行（初步）

投资激励地区

风险摘要

区域市场

基于估值的住房价值估算

区域内出售信息（近 24 个月）

最新信息

租金收益与投资分析

基础设施、能源与环境限制